投資の計算をしてみよう!
2017.04.04

灯りのついた家不動産投資についてみてみると、「利回り」という言葉をよく見かけます。利回りとは、投資額に対して一定期間でどれだけの利益が見込めるかを表した投資指標です。

利回りは1年間の利益額から投資額を割り、そこに100をかけることで導き出されます。例題として投資額が100万円、利益額が20万円の場合、利回りは20%となります。これはわかりやすい例題として挙げたものであり、実際にはこういうケースはないと言ってもいいでしょう。

利回りには表面利回りと実質利回りという二つのものがあります。表面利回りは年間家賃収入額を投資不動産の購入金額で割り、100をかけることで導き出されます。仮に購入金額を1000万円、年間家賃収入が80万円とすると、表面利回りは8%になります。

それに対して実質利回りは年間家賃収入額から年間必要経費を差し引き、購入金額を割ります。表面利回りはこの必要経費を考慮していないからこそ表面的なものです。経費を含めてこそ正しい利益が見えてくるので、実質利回りを考慮することが大切といえるでしょう。仮に先ほどのものに必要経費が20万円かかったとすると、実質利回りは6%になりますね。

ここで実際に不動産屋に行ったとして、色々な物件を見せられたとしましょう。そこには物件の写真や部屋の見取り図、物件周辺の情報などが書かれているでしょう。そして購入金額や家賃、管理費といった数字の情報も書かれているはずです。そして利回りもまた書かれているでしょうが、それはどうやって導き出されているのか自分でも計算してみるといいでしょう。

例として購入金額が1800万円とし、家賃が85000円、管理費が7000円、修繕積立金が1500円。そして賃貸管理会社に支払う手数料を3400円とします。これらのものをざっと計算すると、年間家賃が102万円、年間経費が14万2800円。最終的に利回りの式へと当てはめれば、実質利回りは4.87%ということになります。

あくまでこれは一例であり、不動産屋から見せられた書類から計算できるものでしかありません。実際の経費は他にも関わってくることはあり得ますし、経営していく上で家賃を変えることもあり得ます。また家賃においても一人分の家賃として計算しています。これがもしアパートの場合は一人ではなく、複数人の住人から家賃を受け取ることになるわけですから、満室での計算なのか、空き室ありでの計算なのかという違いも出てくるでしょう。不動産屋さんから見せられたのは満室の状態での利回りという事もあり得ますから、この点においても差が生まれますので注意しましょう。

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