不動産投資の利回り
2017.04.04

高層マンションさて、先ほど利回りについて若干触れました。利回りとはどれだけの利益が見込めるかのものであると。そのため投資者はこの利回りを重視する人が多いです。当然ですね。投資をする以上、利益を得なければ話になりません。この数字が多ければ多いほど、リターンが多くなるのですから。しかしだからといってこの利回りばかりを見てしまい、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあり得ます。いったいどういったものがあるのでしょうか。

不動産屋さんに行って色々な物件を見ていきます。そして提示されている物件には色々な情報があり、利回りも書かれている事でしょう。でもそれは表面利回り、あるいは想定利回りと呼ばれるものです。想定利回りは計算上の利回りであり、設定されている購入金額や家賃から導き出された数値でしかありません。先ほど計算の方で触れたものを挙げますと、購入金額が1800万円、年間家賃収入が102万円です。この場合は5.6%ということになります。普通の利回りに見えますね。

仮に購入金額が3000万円、年間家賃収入が1200万円とすると、表面利回りは40%。こんなものを見せられたら「なんてこった」とか、「すごーい!」とか思ってしまいますよね。利回りだけを重視する人からすればとんでもない金のなる木にしか見えません。それが落とし穴にはまる人の思考です。

落ち着いて物件情報を見てみましょう。この物件は3LDKの部屋が10室あり、1部屋の家賃が10万円ということが書かれているようです。落とし穴を回避するためにはこの物件だけでなく、周辺の物件についても目を向けていかなければなりません。すると同じ3LDKで家賃が8万円だったり、6万円だったりする物件があるようです。これがこの地域における3LDKの相場のようです。となると人の心理的には、わざわざ10万円の部屋にいくより、8万円や6万円の部屋を選ぶものではないでしょうか。すると入居者が現れず、40%の利回りを実現させる家賃収入が見込めないということになるのです。

このように表面利回り、つまりは目先の利益だけで判断してしまうと大きな失敗をしかねません。家賃の設定はあとでどうにでもなります。売る側が1部屋10万円で募集しているから利回りは40%だと書いても、計算するとそうなってしまうのだから表示する分には問題はないのです。不動産屋さんに行って見せられたものだけを信じてはいけません。周辺相場と照らし合わせ、本当に問題はないのか、あるいは必要経費がどれくらいかかるのかなどをチェックして、初めて本当の実質利回りが見えてきます。金のなる木を見上げるばかりで落とし穴にはまらないよう、情報収集を怠らないようにしましょう。

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